不動産関連

事務局Ｓ　（「事務局から弁護士への質問（２５）－不動産に弁護士の関与は必要？（賃料改定その１）」からの続き）どのような場合に賃料改定を請求することができるのですか？
今　　津　借地借家法に定められています。建物の賃貸借や借地契約において、原則として、①固定資産税などの増減、②不動産価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動、又は③近傍類似・同種の不動産の賃料に比較して、「不相当」となった場合に、賃料の増減請求が認められることになります（借地借家法１１条、３２条）。
事務局Ｓ　物価が上下した場合ということですか？
今　　津　不動産と関係のない物価の上下は要素ではありませんが、不動産価値の上下は要素の一つですね。
事務局Ｓ　地価は１年で変わるようなイメージなのですが、例えば、去年、合意して賃料を増加していて、今年も地価が上がったとします。貸主が、この賃料では見合わなくなったからと言って、また賃料の増加を請求することは可能なのですか？
今　　津　裁判所は、不動産鑑定評価基準の定める評価方法である、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法などに基づいて、「相当賃料額」を判断することになります。裁判所は、昨年合意により賃料を増加したといった事情も考慮するとは思いますが、「相当賃料額」が、現在の賃料よりも高いのであれば、増額請求は認められることになります。なお、調停前置主義といって、訴訟を提起する前に、まず調停を申し立てなければなりません。それでも合意が成立しなければ、訴訟において争うということになります。
事務局Ｓ　裁判所は、専門家の意見などを聞きますか？
今　　津　訴訟においては、主に裁判所の公的鑑定などに基づいて、裁判所が「相当賃料額」を認定することとなります。
事務局Ｓ　公的鑑定というのはなんですか？
今　　津　公的鑑定は、裁判所が選任した鑑定人が行う鑑定をいい、高い証拠価値が認められています。賃料の鑑定は不動産鑑定士により行われます。
事務局Ｓ　そうなのですね！弁護士も裁判所も、このような場合に不動産に関与しているのですね。色々な制度があって、普通に生活をしていたら知らないことばかりで驚きました！（次回に続きます。）

事務局Ｓ　（前回に続いて）前回出てきた、訴え提起前の和解というのは、なんですか？
今　　津　訴訟を提起せずに、確定判決と同じ効力を有する合意をする手続のことです。裁判所が合意を相当と認めることが必要ですが、確定判決と同じ効力を有しますので、訴訟を経ることなく強制的に執行することが可能となります。
事務局Ｓ　そんな手続があるのですね。
今　　津　簡易裁判所への申立てが必要ですので、時間的な余裕が必要となります。
事務局Ｓ　そうなのですね！このような手続きで予防できることを、多くの方に知っていただきたいですね。不動産を借りている側が、滞納した賃料は払えないけれども、立退くのも嫌だと言ったらどうすればよいのですか？
今　　津　まずは、借りている側との話し合いで立退きを求めるべきですが、それが無理であれば、貸主は、訴訟を提起して立退きを求めるべきです。
事務局Ｓ　誰に訴訟を提起してよいか分からないような場合はありますか？
今　　津　借りている側が、誰かに又貸しし、その誰かが建物を占有しているような場合ですね。
その場合、まず誰が占有しているのかをよく調査する必要があります。それでも誰が占有しているのかが分からなければ、債務者を特定しないで発する占有移転禁止の仮処分を申立てるといったこともできます。取りうる手段を、弁護士に相談して頂く必要がありますね。
事務局Ｓ　いろいろな制度がありますね。（次回に続きます。）

前回までは、弁護士が不動産に関与する場合として、①不動産取引を行う際のこと、を聞いてみました。今回は、②滞納した賃料を回収したい場合や③建物や土地を返却してもらいたい場合について、弁護士に聞いてみました。

事務局Ｓ　滞納した賃料を回収したい場合も弁護士へ依頼があるということですが、そのような家賃を滞納されていて貸主がトラブルを抱えている人（大家さん）は少なくないような気がします。大家さんが困っていることに変わりはないですが、程度問題がありそうで依頼のタイミングが難しそうです。（例えば、１か月の滞納の人がいれば、１年の滞納の人もいるなど。）
今　　津　そうですね。特殊な事情があれば別ですが、1か月分の家賃を滞納したからといって、直ちに弁護士に依頼をして賃料を回収をしようとすることは、それほどはないと思います。どの程度の家賃を滞納したら弁護士に依頼すべきかについては、滞納金額、保証人の信用力、立退きを求めるかどうか、といったことにもよりますので、一概には言えません。
事務局Ｓ　金額が高くなれば高くなるほど、弁護士に依頼すべきということですか？
今　　津　一般論としてはそう言えると思います。また、建物や土地の立退きを求める場合も、弁護士に依頼したほうが良い場合が多いです。
事務局Ｓ　なぜですか？
今　　津　建物や土地からの立退きは、立退く側にも大きな負担が生じることになります。例えば、店舗であればこれまでに獲得した顧客を失ってしまったり、住宅であれば引越ししなければならなくなったり、また建物を取壊す必要があったり、ということになります。そのため、短期間の賃料を滞納しただけでは賃貸借契約の解除が認められないこともあります。また、借りている側が、一度は立退くことを約束しても、後になって気持ちが変わってしまったり、色々な事情により立退かなくなることもあります。そこで、借りている側が立退くことを約束すれば、貸主としては、状況に応じて訴え提起前の和解等の方法により、現実的に立退きを実現することができる状態にしておくといったことも検討すべきです。
事務局Ｓ　反対に、立退きを求められた場合にも、弁護士へ依頼すべきですか？
今　　津　そうですね。「事務局から弁護士へ質問（２２）－不動産に弁護士の関与は必要？（不動産取引その３）」にも紹介しましたが、特に土地の賃借権には財産的な価値があります。また、建物の賃借権についても、賃貸借契約を解除できる状況でなければ、立退く必要はないということになりますし、立退く側にも大きな負担が生じることになります。そこで、立退く側は、貸主に対して経済的な補償を求めることができる場合があります。
事務局Ｓ　そうなのですね！立退く側（借り主）も、貸主との契約内容をしっかりと把握していないと思わぬトラブルに巻き込まれてしまいますね。（次回に続きます。）

前回までは、特殊な事情を抱えている不動産の取引を行う際は特に、弁護士へ契約書作成を依頼した方がよいことを聞きました。売主、買主どちらの立場でも、のちのトラブルに巻き込まれないようにするためにも、弁護士が契約書を確認する事は効果的なのだなと思いました。今回は、他にどのような場合に弁護士へ依頼すべきか聞いてみました。

事務局Ｓ　（前回に続いて）取引の対象となる不動産が特殊な事情を抱えている場合以外に、不動産取引に弁護士が関与する場合がありますか？
今　　津　はい。不動産を売買したり、賃貸したりする場合、不動産会社が仲介を行う場合が多いと言いましたが、不動産会社が仲介しない場合があります。特に賃貸の場合が多いと思います。
事務局Ｓ　そのような場合があるのですね。
今　　津　結構ありますよ。特に、法人と法人の賃貸の場合や、地主さんが土地を古くから地域の方々へ賃貸しているような場合に多いです。そのような場合、不動産会社が、契約書の作成に関与しませんので、より一層弁護士が関与する必要性が高まります。
事務局Ｓ　賃貸の場合、貸すだけですから、売買の場合よりも気軽に契約できますか？
今　　津　そうでもありません。賃貸すると、借主には賃借権が発生します。例えば、土地の賃貸借の場合、路線価図には、都市部の住宅地では６０％から７０％、商業地では８０％や９０％といった借地権割合が記載されています。借地権割合は、借地権者の権利の割合のことです。ある土地の地価が１００万円であり、借地権割合が７０％であるとすると、借地権の価値は７０万円ということになります。ですので、気軽に貸したとしても、借りた側に大きな権利が発生することになります。
事務局Ｓ　そうなのですね。でも、例えば、１年間の期間を定めて貸せば、１年後には返してもらえるのですよね？
今　　津　それも簡単ではありません。建物所有を目的とする土地の通常の賃貸借契約は、借地借家法により、当初の存続期間は３０年と定められていて、また法定更新も認められています。また、建物の通常の賃貸借契約にも、法定更新が認められており、簡単に賃貸借契約を終了させることはできません。そのため、賃借権には財産的な価値があるとも言えます。
事務局Ｓ　不動産を簡単に貸すことができなくなりそうですね。
今　　津　そういった弊害があるために、更新を認めない定期賃貸借契約を締結することもできます。ですが、定期賃貸借契約は、普通賃貸借契約では求められていない、法律上の要件を満たす必要があります。
事務局Ｓ　弁護士が、そういった契約書を作成することは多いのですか？
今　　津　そのようなご依頼を頂くことは多いです。
事務局Ｓ　普通の賃貸借契約を、定期賃貸借契約へ変更するようなこともあるのですか？
今　　津　そういったこともありますね。ぜひ、弁護士へご相談頂ければと思います。（次回に続きます。）

事務局Ｓ　（前回に続いて）具体的に聞いてみますが、不動産の売買契約を行う場合に、弁護士は、売買契約のどの部分をレビューすることになるのですか？
今　　津　売買契約は、二つの部分から構成されていることが多いです。①不動産売買契約書と②不動産売買契約約款です。①不動産売買契約書には、対象となる不動産の表示、代金、支払方法及び引渡日、及び「特約事項」が記載されています。②不動産売買契約約款は、通常、定型的なものを使用します。弁護士が、作成したり修正したりする部分は、主に①不動産売買契約書の「特約事項」です。
事務局Ｓ　特約事項ですか。特殊な事情がある場合にのみ記載するのですか？
今　　津　定型的な、②不動産売買契約約款を使用することが多いため、約款への修正を含めて、特約事項へ記載します。ですので、通常の不動産取引であっても、特約事項へ何らかの記載があることが多いと思います。
事務局Ｓ　特殊な事情があれば、なおさら特約事項へ記載することがたくさんありそうですね。
今　　津　場合によりますが、多い場合には、特約事項を数十条も作成したり、特約事項が数ページにわたるような場合もありますよ。
事務局Ｓ　それは、やはり弁護士に依頼すべきですね。売主の立場で関与することが多いのですか？それとも、買主の立場で関与することが多いのですか？
今　　津　どちらもあります。売主の立場としては、できるだけ過大な責任を負わないようにし、買主の立場としては、問題が発生した場合には、できるだけ売主に責任を取ってもらうようにすることが重要です。もちろん、不動産の代金との兼ね合いもあります。
事務局Ｓ　代金との兼ね合いですか？
今　　津　はい。特殊な事情があるため売買代金が減額されているのに、売主に過大な責任を負わせようとすれば、契約は成立しませんよね。そういったバランスの中で、できるだけ依頼者様の利益を大きくし、損失を少なくするのが我々の役割です。
事務局Ｓ　ここまでの話を聞くだけでも、お互いに曖昧なまま締結をしていることも多いような気がしました。（次回に続きます。）

ここ最近、民泊や地面師などが世間で話題になっています。弊所では、不動産関係のご依頼も多くいただいています。今回は、不動産に弁護士がどのように関与するのか聞いてみました。

事務局S　弁護士が不動産に関与する場合とは、どのような場合ですか？
今　　津　①不動産取引を行う場合、②滞納した賃料を回収したい場合、③建物や土地を返却してもらいたい場合、④賃料の改定を求めたり、求められたりする場合、⑤相続に関係する場合などを挙げることができます。
事務局Ｓ　①不動産取引を行う場合ということですが、売買契約や賃貸契約をする場合、不動産会社が、契約書などを全て準備してくれるのではないですか？
今　　津　そうですね。不動産を売買したり、賃貸したりする場合、不動産会社が仲介を行い、宅地建物取引士が重要事項説明を行う場合が多いです。その場合、不動産会社が、定型的な売買契約書を準備することとなり、売主や買主が、自ら売買契約を準備したり、弁護士に依頼して、契約書を作成する必要はない場合がほとんどです。
事務局Ｓ　では、どのような場合に、弁護士が、不動産の取引に関与することになりますか？
今　　津　まず、取引の対象となる不動産が、特殊な事情を抱えている場合には、弁護士に依頼したほうが良いです。
事務局Ｓ　特殊な事情とはどのような場合ですか。
今　　津　例えばですが、土地に擁壁（ようへき）が存在したり、工場の跡地であり土地に汚染が存在することが疑われたり、相続の争いに関連して土地が売り出されたりする場合などです。
事務局Ｓ　そのような場合、なぜ弁護士が関与したほうが良いのですか？
今　　津　そういった特殊な事情が存在する場合、後にトラブルとなる可能性があるためです。例えば、土地を売却した後に、長雨が降り、擁壁（ようへき）が崩れるといったことが考えられます。擁壁（ようへき）が崩れると、下の土地への影響は大きく、被害が大きくなりがちです。また、土地の擁壁（ようへき）は設置するために多額の費用が必要です。その費用をめぐって、土地の売主と買主に、トラブルが生じる可能性があります。
事務局Ｓ　なるほど。
今　　津　土地に汚染が発見された場合も、同じようなことが起こりますね。また、相続人間に争いがあるような場合、一部の相続人が相続財産である土地を売却しようとしても、一部の相続人が最終的に印鑑を捺さなければ、結局は、不動産を購入できなくなります。そうなれば、当然のことですが、買主が不動産を購入するために費やしてきた時間も労力も費用も無駄になってしまいます。
事務局Ｓ　そうなっては大変ですから、後にトラブルが生じないように、契約書をしっかり作成したり、確認すべきことを確認しておくということですね。ですが、不動産会社もそういった場合に備えて、トラブルが生じないように注意されるのではないですか？
今　　津　そうですね。不動産会社は、売主と買主にトラブルが発生すると困りますから、細心の注意を払っておられると思います。ですが、「餅は餅屋」という言葉があるように、不動産取引に際して、トラブルが発生しないようにするために、法律の専門家である弁護士に依頼されることが多いです。（次回に続きます。）